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萬達上市聆訊材料披露 三年半政府補貼78億
媒體報道稱，大連萬達商業地產H股IPO(3699.HK，下稱“萬達地產”)已於12月8日起展開全球路演，按目前時間表，將於12月16日定價，12月23日在港交所掛牌。
萬達地產計劃發行6億股，95%在全球范圍內發售，5%留給香港市場散戶，發行價區間為每股41.8港元至49.6港元，募資規模介於32.32億美元至38.36億美元之間。綠鞋機制啟動後，最高募集44.11億美元(約合人民幣272億元)。
據21世紀經濟報道，雖然募資規模較此前市民間二胎金主場預期的50%億-60億美元有所縮減，但8日中午的路演首站香港站還是吸引瞭大量投資者，火爆程度媲美此前的中廣核電力。
目前，萬達地產H股IPO已獲11名基石投資者鎖定56.48%股份，合計認購金額約19.94億美元。
21世紀經濟報道獲得的資料顯示，基石投資者包括科威特投資局、中國人壽、平安資產管理、對沖基金Och-Ziff、荷蘭養老基金APG旗下房地產基金APG Strategic Real Estate Pool、香港格力電器銷售公司、北京Timing investment fund management、喜韻投資(Heywin Investment)、新華聯國際投資(MACRO-LINK International Investments)、上海鉅派禾暉資產管理及Woodman基金。
其中，科威特投資局和中國人壽分別認購3億美元的股份，平安資管認購23.2億港元的股份，Och-Ziff認購2.5億美元，APG認購15.5億港元，格力認購2億美元股份，Timing Investment、喜韻投資和新華聯國際分別認購1億美元。
“十大房企中，萬達(商業地產)還算是比較有特色的。”香港一位房地產分析員表示，最近一兩年上市多為中小型房地產企業，萬達商業地產相對還是頗具吸引力。
萬達的招股資料顯示，截至今年6月30日，萬達商業地產在全國29個省份的111個城市擁有175個物業項目。其中，於110個城市擁有159座萬達廣場和166個購物中心，於82個城市擁有99傢酒店。
“萬達(商業地產)需要資金應付大量負債。”香港一位投行人士分析指。
計息銀行和其他借款及債券是萬達商業地產的主要融資來源。截至2011年、2012年、2013年底及2014年6月30日，其未償還銀行及其他借款餘額分別為697.47億元、932.28億元、1303.18億元和1723.62億元，截至今年6月底，僅利息支出就達62.1億元。2013年底和今年6月底，未償還債券餘額分別36.75億元和73.26億元。
萬達此次融資所得中，90%將用於提供10個項目開發所需資金，包括廣元、哈爾濱萬達廣場等。
發佈多項風險預警
據網易財經報道，昨日，萬達首次向港交所呈交瞭上市聆訊材料集。這份長達800餘頁的材料披露瞭萬達一貫以來不為外界所知的詳細財務數據，也披露瞭大量其經營中的可能存在的風險因素。
根據上述材聆訊材料，萬達2013年物業銷售額為1264億元，其中寫字樓和商場等商用物業銷售額為758億元，住宅銷售額為454億元。2014年萬達上半年銷售額為567億元。
萬達首次披露瞭所獲政府財政補貼的情況。從2011年到今年上半年的3年半時間中，萬達確認為收入的政府財政補貼共計78.19億元。萬達稱這些資金是由其物業開發所在省份或城市的地方政府按個別項目撥付。
萬達還在其上市材料中用瞭長達49頁向H股投資者詳述其經營中的各種風險。這些風險包括整體房地產走勢;萬達經營活動中土地成本優勢、已經成功的業務模式、拓展新市場是否都能持續;以及萬達能否始終獲取充足的融資等方方面面。萬達提示，倘發生上述任何事件，就可能會對公司業務、財務狀況、經營業績或前景造成重大不利影響。
這些的風險預警中有關酒店的風險頗多。和商場一樣，酒店屬於自持物業，可以提供給開發商穩定的現金收入。作為萬達近年主力發展的板塊之一，酒店業務目前對整體業績的貢獻已經從去年底的3.7%上升到今年6月底的7.6%。
截至2014年上半年，萬達在國內39個城市有48傢已完工酒店，還有51傢在建，萬達因此自稱中國最大的豪華酒店業主。在48傢開業酒店中，有20傢萬達自主經營，剩餘的委托第三方酒店管理商經營。
目前，萬達酒店業務面臨多重風險。一方面，萬達與第三方酒店管理公司合作是倚賴其管理能力及聲譽，因此處於財務和聲譽的被動地位。另一方面，萬達從2012年開始建立瞭自有豪華酒店品牌，即萬達嘉華、萬達文華及萬達瑞華等。但萬達坦言在酒店經營方面的經驗尚淺，這些酒店不一定能復制第三方酒店管理公司取得的成功。
特別是目前萬達有約51個酒店在建，這將使得萬達酒店業務的財務表現及經營現金流量產生重大負面影響。因為一般情況下，新開業的酒店在起步初期通常會產生數額龐大的開業前開支及相對較低的收益，且可能不足以抵銷經營成本，從而導致凈虧損。
此外，酒店在萬達海外擴張計劃中占據主導地位，被賦予提升萬達國際的知名度的厚望。而在以酒店打頭陣向海外擴張的過程中，又可能存在成本高昂、耗時及困難等風險，可能會對萬達的盈利能力及前景造成重大不利影響。
持股電商“講故事”
據第一財經日報報道，萬達商業7日晚間披露更新版招股書，還披露瞭一項新內容，即萬達商業確定未來將投資萬達旗下O2O業務。為瞭入股擬成立的電子商務合作企業，萬達商業已與王健林全資擁有的公司WandaInvestmentHoldingCo.Limited成立瞭WandaInformation，用以持有大連萬達集團及其關聯公司(包括萬達商業在內)在擬成立的電子商務合營企業中所占的70%股權。
今年8月23日，作為萬達商業控股股東的大連萬達集團，與騰訊、百度訂立瞭一份戰略合作協議，擬成立電子商務合營企業，建立一個從線上到線下即O2O的電子商務業務模式，預期主要實現整合騰訊、百度及其關聯公司經營的若幹網上業務及服務大連萬達集團及其關聯公司從事的網下業務及服務，還有基於大數據的合作等。
這份著名的“騰百萬”跨界合作協議約定，大連萬達集團、騰訊及百度將自身或透過其他關聯公司，分別持有擬成立的電子商務合營企業的70%、15%及15%股權，計劃總投資額為人民幣50億元，包括人民幣10億元作為股本資金按各方持股比例註入，大連萬達集團、騰訊及百度自身或透過其各自的關聯公司的額外投資人民幣40億元，將於擬成立的電子商務合營企業成立後三年內註入，但後續融資的形式及比例將由各方之間進一步磋商。
據瞭解，上述電子商務合作協議預計進行的合作目前處於初級階段。而根據招股書披露的最新信息，WandaInformation目前正在與百度及騰訊磋商有關擬成立的電子商務合營企業的正式合營協議，待擬成立的電子商務合營企業各方進一步磋商及達成協議後，萬達商業預計，2017年前對擬成立的電子商務合營企業的資本投資承擔不超過人民幣17.5億元。
對此，萬達商業的解釋是：“我們認為，我們的商業投資物業為實體店及網下業務提供的黃金地段與上述O2O電子商務平臺將形成互補，令人們的消費更加便利。”
另有萬達商業內部人士此前曾透露，萬達集團層面非常重視O2O業務，目前王健林已不直接管理商業地產，相當一部分精力放在O2O上。根據王健林的計劃，明年三季度，O2O平臺將在全國正式上線。
“香港資本市場對於內地地產股認可程度遠低於A股，在投資者對商業地產前景態度審慎的背景下，時下熱門的具有創新性和成長性的O2O項目，更容易為投資者講一個具有想象空間的商業故事。”對於萬達商業與O2O項目的嫁接，有港股分析師認為，萬達與騰訊、百度的合作，一部分原因是刺激萬達商業地產在資本市場發力，為其赴港IPO增加砝碼。
蘭德咨詢總裁宋延慶也指出，商業地產高增長期已過，盈利預期已變成盈利面不高的現實，“沒故事瞭”，所以隻能講新故事，而最熱的O2O自然不能錯過。
新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-12-10/09315948257439232347516.shtml
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