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長沙多商圈發展勢頭，不可逆轉
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主持人語
年前，長沙市城鄉規劃局在長沙晚報獨傢發佈《長沙市城市商業網點佈局規劃(2005-2020)》修訂版，引發全市熱議與高度關註。
今年以來，各大商業綜合體風起雲湧，並分別進入瞭開業層面，眾多消費者開始關註新商圈的走向，眾多投資者更是紛紛發掘新商圈的潛力。商業中心，社區商業服務設施，商業街，商品市場，大型商業零售網點，高星級酒店及餐飲，物流配送業等七部分是怎樣規劃的？城市向什麼生長？其中，截至2020年長沙的"1+32"商業中心內容，成為核心關註點。
半年過去。省府新區商業中心、梅溪湖商業中心、濱江新城商業中心、金星商業中心、月湖商業中心、武廣商業中心、濱水新區商業中心、松桂園商業中心、望城黃金鎮商業中心......
規劃中的一批新商圈或強勢崛起，或蓄勢待發，讓不少投資人放棄進入門檻較高的老商圈，轉向新興商圈。長沙晚報日前發起的"淘鋪團"，啟動招募僅數天，報名人數即破500人。
目前，長沙的商圈佈局與現狀如何？市民關註熱點在哪？本期會客廳，我們一同對長沙商圈進行再度發現與掘金。
湖南獵鷹房地產開發有限公司營銷總監 陳聰
北辰三角洲策劃總監 朱炫
長房中庭國際營銷總監 陳靜
華悅城策劃總監 杜金鑫
佳興集團總經理 虢廣
湖南百傢匯投資有限公司副總經理 唐顥
德思勤城市廣場營銷總監 謝春華
蝴蝶谷營銷負責人 徐星星
天健一平方英裡副總經理 揭選松
新商圈定位一定要精準，走差異化路線
徐星星(蝴蝶谷營銷負責人)：在長沙城區，傳統意義上有幾個大的商圈，即五一商圈、火車站商圈、東塘商圈、伍傢嶺商圈、溁灣鎮商圈等，都是商業聚集地。最近幾年來，伴隨著城市快速生長，一個個新的商業中心陸續湧現，如雨花亭、紅星大市場等。與這些商圈相比，我更看好星沙商圈。
近年來，經開區500強名企匯集，工業總產值破千億元。三一大道、遠大路、營盤路、萬傢麗路聯系長沙主城區，地鐵3號線7號線雙線縱橫。完善的路網和經濟發展強勁潛力使得星沙商圈擁有非常具有潛力的未來。房價的窪地效應使得星沙聚集大量的剛需房產消費客群，快速成熟的社區也給星沙商圈帶來強有力的繁榮支撐。星沙商圈培育瞭以通程商業廣場為中心，以步步高、新一佳、蘇寧電器、國美電器和易初蓮花超市等為東西兩翼的大型連鎖超市及購物中心群，星沙商圈成為長沙市商業版圖上的重要一極。而我們蝴蝶谷正是在這個龐大的商圈中。
隨著軌道交通的開通，到達的便利和時間距離的縮短勢必會分流傳統老商圈的消費力。各商圈依據地緣客戶的消費層次，定位消費檔次及消費體驗。以深圳來做比。羅湖老商圈東門，代表潮流時尚，港式格調，消費呈現出兩極化的趨勢，以中低端潮流消費為特色，高端消費為帶動，原住民及港式生活體驗為特色。福田商圈則以中端消費為主力，移民客為主要特點，中規中矩。南山後海商圈則是國際化海濱體驗消費為特色，吸引大量旅遊客群。因為各具特色和優勢，使得這幾個商圈都帶來重復消費的客群。使得各商圈的發展都非常的繁榮活躍。在借鑒這些成功案例的時候，商圈發展一定要定位精準，以地緣客為定位基準，發展特色文化和商業體驗，各自形成自己的優勢，才能帶來商圈互動和重復消費。
長沙的商業發展要往智慧方向走
陳聰(騎龍大街營銷總監)：兩個空姐從飛機上下來，刮起一陣大風，美國的空姐馬上遮住自己的胸口，中國空姐馬上遮住自己的臉。中國人很智慧，告訴我們臉才是重點。所以，長沙的商業發展要往智慧方向走，並不是一窩蜂地跑到五一大道、解放路來，這樣的商業發展是不智慧的。
一個和尚挑水喝是傳統模式，兩個和尚采取競賽方式，誰挑的水多就給誰獎勵，這是一種合作模式。現在，三個和尚從山下接一根管道到山銀行房屋二胎利率多少貸款全省皆可處理上取水喝，這是科學的模式。中國人做商業，很可能就會出現三個和尚沒水喝的現象，不會科學合作。
中國人看見一條路，車流很多，會在這裡建加油站，再來一個中國人就會再建一個加油站，再來一個人還是建加油站；猶太人就不同，建一個加油站生意好，第二個人就會在旁邊建一個便利店，第三個人會在旁邊建一個醫院，第四個人建住宅......城市就這樣建起來瞭。這表明，在商業開發上，中國人的思維還是相對狹隘瞭，不夠有創意。
智慧、科學、創意。不論是長沙哪個商圈發展，都要有這幾個要素。而我看好的梅溪湖商圈，正是遵循瞭這幾大要素。
政府2007年準備投資600億元打造梅溪湖國際新城的時候，就決定瞭這個地方會成為中部地區的新"浦東"。現在梅溪湖區域發展勢頭非常好：一是政府的支持力度非常大，目前已經砸進瞭不少財力物力人力；二是河西不像河東，河東的商業相對成熟，隻是需要完全提質，而河西的商圈幾乎是一張白紙，梅溪湖就在這張白紙上描繪商業，描繪城市未來的樣子。
一南一北倆商圈：長沙最有國際化發展潛力區域
謝春華(德思勤城市廣場營銷總監)：從城市區域大格局看，在長沙最有國際化發展潛力的區域有兩個，一南一北，北邊是傳統的五一商圈，這將是老長沙的新氣象；南邊是省府紅星商圈，將打造一個全新且全面的國際商業商務區，為這個城市奉獻另外一種高品質的生活方式。
五一商業商圈作為長沙老牌商圈，寄托瞭很多長沙人的購物夢想，有時可能更多是一種情結，它是城市發展與積淀的產物，在未來很長一段時間還會發揮其核心商圈作用。但是，隨著商業消費升級，五一商圈的弊端也顯而易見，交通擁擠、空間逼仄、設備老舊等。當然，我們也看到五一商圈在改造升級，但相對於新商圈來說，它的改造成本與難度要大得多。
新商圈要崛起有幾個因素很關鍵：地段、交通、國際化規劃、人氣以及運營管理。欲造商圈，首先取決於選地環節，從短期收益和風險看，五一商圈的確要比省府紅星商圈強，但是目前在五一商圈找一個大容量的土地難度很大，而選擇新區，也不能離傳統商業中心太遠，所以都傾向於選擇這類位於老城與新區之間的地段。省府紅星商圈，是湖南未來的CBD，而且根據規劃，未來將有兩條地鐵線通過該區域，便捷的交通勢必會帶來人流。此外，有人氣才有商機，人氣是商業物業最敏感的因素，特別從長遠來看，這裡將出現一大批長沙最好的寫字樓和高素質的大型購物中心，填補瞭南城缺乏高品質寫字樓和高檔購物中心的空白，大量產業和財富將聚集在此，這就意味著將有一批高層次、高素質的客戶集中到這個區域，對長沙乃至湖南的消費都將產生巨大的吸引力。
地鐵為沿線商圈帶來更多人流房屋二胎 房屋二胎利息怎麼算任何問題免費諮詢
杜金鑫(華悅城策劃經理)：我現在傢住北京，對地鐵拉來商圈、改變城市格局深有體會。我覺得長沙地鐵1號線、2號線，帶來的直接影響是把五一商圈的老大地位進一步鞏固，帶來更多人流給沿線商圈裡的商戶。以後陸續開通的3號線、4號線、5號線、6號線更多的是承擔交通功能，並不會承擔太多帶動新商圈的功能。
作為開發商，我對商圈的建設看法有三個方面：一是要依托政府的規劃並推動落實。把規劃利用到最大化，推動自己的項目，推動自己的商圈；二是創新差異化。五一商圈會進一步鞏固，而周邊商圈會以各自特色的、差異化的形式和內容呈現給長沙人民，不可能是一傢獨大。每一個商圈要走好差異化路線，才能真正發展；三是人性化。一個商圈帶給市民的購物感受和體驗，是不是很舒服？是不是能滿載而歸？這需要不斷學習。
不管是河西、南城，還是東城，還是其他一些新商圈，一個新商圈的崛起需要歷史積淀，更需要政策、人流、創意等做支撐。
我們南城省府區域這個商圈還是有待提高。但路網在逐漸拉通，南城商圈發展起來的速度絕對是沒有問題的。我們會和旁邊幾個大的綜合體聯手推出的一個廣告語：十年湘府路，百年長安街。這條湘府路就像是北京的長安街。這條街從東往西隻有十幾公裡，現在已規劃或開放的五星級酒店就有九傢，以後這個商圈的升級改造是一個必然趨勢。我們項目會跟德思勤，包括未來可能入駐的王府井，或者未來紅星大市場地塊的所有者，共同把整個商圈的升級改造盡快推動起來。
完善配套是新商圈發展的強大引擎
唐顥(湖南百傢匯投資有限公司副總經理)：現在大傢都在討論商圈。我的理解是，沒有一個商圈不是好商圈，存在就有合理性。同時，一個商圈的高速發展，需要完善的配套來支撐。城市如果要提質，格局一定就要發生改變。
就當前長沙來說，過江通道、高速、高鐵、地鐵、城軌......四通八達的交通便捷性和巨大的客物流吞吐能力，使一個個新商圈隨著人流的高度聚合而隨之崛起。
首先就地鐵來說，長沙現在是地鐵元年，地鐵2號線今年十月正式開通，交通順暢度馬上就會提速。隨之，地鐵作為一條流金淌銀的生命線，將串連起城市的土地與財富，使資源的流向呈現節點分佈。
同時，目前湖南省內高速公路在建和已通車總裡程約6450多公裡，京珠西線的開通會讓其沿線及其西部的湖南12個地市物流與商貿格局發生實質性的改變，武廣高鐵的開通使我們的生活方式與節奏發生瞭巨大的改變。接下來就是滬昆高鐵即將拉通，渝廈高鐵與金橋軌道交通樞紐的規劃建設將使長沙與全國各大城市的距離更一步拉近。
原來說城市生活方式十年一個變化，或者說五年一個變化，現在基本上是一年一個變化，刷新太快瞭。長沙城市化建設的快速發展，讓一個個新商圈不斷湧現。比如望城躍升為第六區後，各種利好資源紛湧而至，這就是優勢。城市資源往哪裡傾斜，哪裡就會成為發展重點。這也是我們金橋國際商貿城選址望城新區的原因。
新商圈該從哪些方面下功夫？首先一定是要做到產品差異化與配套服務專業化，這樣才能激發其持久的活力，其價值才能得以極致的體現。
如何體現差異化？比如梅溪湖，有著非常好的生態人居環境，就一定不能發展超大規模的商業體量，而應盡可能使其回歸自然。
其次，要使一個新商圈快速發展，配套很重要，這便是服務專業化的問題。一般而言，每個商圈都是為自己周邊的人群服務，但是如何去造就一個新的商圈，除瞭人氣外，最重要的就是配套。那麼，我們項目要做的，就是配套，也可以稱之為城市商貿物流運營，就是把大傢需求的所有物質，從我們項目通過高速、鐵路幹線、地鐵等直接運輸到湖南省各大商圈，把這個工作做好瞭，就做成瞭一件利國利民的大事情。
這也是我們11000畝金橋國際商貿城的使命--打造一個"3+5"城市群商貿物流中心，承載市場轉移，解決湖南省商貿物流發展瓶頸。我們的項目是一個承載著重要歷史使命的項目，目前是省市兩級重點工程，無論從規劃還是品質上，都將成為湖南省乃至我國中西部新商圈強有力的發展引擎。
全球和國內頂級品牌湧向長沙
朱炫(北辰三角洲策劃總監)：我覺得現在長沙應該不是一個傳統的中心、非中心，或者是所謂的西文東市、南帝北丐等等概念。現在，各個商業項目都希望把長沙營造成為中部一個商業檔次高、商業整體水平往上升的城市。
對市場的瞭解、對商業的定位、招商、後期的運營管理，每個環節都非常重要。一個很明顯的變化是，無論是品牌資源還是對商業理解，占據著各個商圈的各大巨頭，現在都用瞭非常好的開發理念。近兩年有非常多的國內頂尖乃至全球頂尖品牌正在蜂擁而至，很多品牌非常重視中國長沙，甚至有些品牌進入長沙的欲望和數量蓋過瞭武漢。因此，無論是傳統的還是非傳統的，無論是主力還是非主力的，長沙多個商圈的發展勢頭，完全是不可逆的。
北辰三角洲所在的片區，在政府部門的支持下，已經定位為中部創新型商業商務中心，這個概念也是長沙繼濱江新城和老火車北站的金融生態區後，第三個商業片區概念。我們也會將中部創新型商業商務中心這個概念推向全球。
這個片區的商業體量有80萬平方米，相當於2.5個五一商圈。規模大，肯定是一個有利的支撐。其次是這80萬平方米裡有一個城市級的"3+1"配套驅動模式。
總而言之，每個商業都有其價值，每個夢想都有其價值，關鍵是看你怎麼做。對待商業，我們有一個"佛跳墻"的理念，這是制造工藝稍微復雜點的一道菜，講究的是細火慢燉--商業就需要細火慢燉。
隻需要拿出很好的產品去搭配
陳靜(長房中庭國際營銷總監)：從目前的發展態勢來看，現在政府和媒體的推廣重心可能是梅溪湖、洋湖垸、芙蓉路上的金融生態區，包括北辰三角洲等。但是，我比較看好東城的商圈發展。從整個長沙的商圈氛圍來看，在大傢的心目中東城是一個老的專業市場。以萬傢麗路為主幹線的東城，厚積薄發的基礎非常好。無論是商業沉淀，路網規劃還是未來的地理空間，都讓這個商圈非常具可塑性。從東城目前的商圈氛圍來看，區別於五一商圈的特征是快捷，與其從東邊花一個半小時到五一大道，不如在東城花二十分鐘到機場。
東城不需要花很多的概念去炒作，很實在，隻要把實在的東西擺出來，不需要去描述太多的遠景規劃，因為很多配套都已經成形瞭，隻是一些商業還需要去梳理，引導。現在這個區域隻需要拿很好的產品去搭配。
從目前具備的商業前景和條件來看，東城應該說受到瞭更多投資者的青睞，隨著城市的擴建、改造，東城應該會受到更多的關註。
新商圈形成靠的不是"擠壓"而是"牽引"
虢廣(佳興集團總經理)：新商圈的發展一般有交通、消費習慣、資金引進、商業定位及運營、完善配套這5個難題。要真正引導人群分流到各個商圈，靠的不是"擠壓"而是"牽引"，而在解決交通難題的前提下，新商圈發展最重要的就是配套的難題，配套的完善才有利於區域商業定位和運營，同時引進資源和資金需要的也是配套的完善，更不用說引導人群的消費習慣，隻有商圈內的4大配套(交通配套，金融配套，商務配套，休閑配套)都得以完善瞭，商圈才真正能發展起來。
我比較看好大河西。除瞭大傢熟知的濱江新城和梅溪湖板塊，河西正中心--市政府板塊，也不容忽視。其中尤其以金星中路一段為最具潛力和發展空間的CBD。相對其他正在興起的商圈，河西金星中路CBD具有府前效應非常明顯、交通優勢非常明顯、生態環境優勢非常明顯、配套優勢非常明顯4大明顯特點和優勢。最近國際頂級酒店品牌--世尊白金五星級酒店簽約佳興國際匯，更是將極大地提升區域的金融動力和人居環境，為商圈聚集更多的人流和資源。
在一個新的商圈，項目隻有領導者、跟從者、挑戰者和補缺者四種角色扮演。領導者不是自己可以封的，必須得到市場的認同，而挑戰者和模仿者對於商圈的完善和成熟具有很重要的作用，但真正能夠在商圈內獲得無限發展和投資潛力的項目，一定是補缺者。在一個新興區域，找到市場空白點，並及時彌補，本身就具備成為領導者的可能。
你可以在遠方投資，但一定要有等待的耐心
揭選松(天健一平方英裡副總經理)：我認為，一個新的商圈必定需要時間的培育。目前長沙唯一的市級商圈就是五一商圈，想撬動它，肯定需要時間。你可以在遠方投資，但一定要有等待的耐心；一個商圈必定要有政府的支持。有政府的支持才可能有一個好的規劃，才會吸引投資者；一個商圈一定要避開同質化。目前商業地產同質化比較嚴重，必須對定位進行研究，要有差異化競爭。如果所有的商圈都和五一商圈進行PK，可能會兩敗俱傷；一個商圈最重要的，還是要在軟性服務上下功夫。一是社會政治環境，政府的辦事風格，此外就是商業物業的管理。這些在長沙還處在初級階段，但以後吸引人的就是軟性服務。
我很喜歡梅溪湖，公司也會重點考慮在那邊拿地。梅溪湖片區目前還是一個雛形，隻是初具規模，個人覺得很有發展前景。但是，作為一個商圈，純粹考量商業的話，是否比其他商圈有優勢？目前，我覺得那邊還是一張白紙，還不能和傳統的商圈相比。但是，梅溪湖是一個非常適合人居的地方，這也是潛力所在。
我也喜歡金融生態區。以金融為主導，各方面的配套都齊全，是城市核心。其實也是一個泛金融生態區的概念。地段、規劃和地塊擺在這裡，商業氛圍不起來都難。這裡已經非常成熟瞭，不是那種需要培育和等待的商圈，所以目前地價也非常高。今後可能是唯一和五一商圈有得一拼的商圈。
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